Thẩm Định Giá 5 Phương pháp Thẩm định Giá Bất động sản & Quy trình Cụ thể

[Ngọc Tuân]

Trong bối cảnh thị trường bất động sản không ngừng biến động, việc xác định chính xác giá trị tài sản là điều thiết yếu đối với các nhà đầu tư, doanh nghiệp cũng như tổ chức tài chính. Thẩm định giá bất động sản là công cụ hỗ trợ hiệu quả, mang lại sự minh bạch và khách quan trong các giao dịch.​

1. Thẩm định giá bất động sản là gì?​

Thẩm định giá bất động sản là quá trình phân tích, đánh giá và ước tính giá trị của một bất động sản tại một thời điểm nhất định, dựa trên các yếu tố như: vị trí, diện tích, tiện ích, tình trạng pháp lý, quy hoạch,…

Khác với các loại tài sản tiêu dùng thông thường, giá trị bất động sản mang tính lâu dài, liên quan đến quyền sở hữu và khả năng sinh lời trong tương lai. Do đó, hoạt động thẩm định thường được thực hiện bởi các chuyên gia có chuyên môn và kinh nghiệm.​

2. Lý do cần thẩm định giá bất động sản​

• 
  Bảo toàn tài sản: Là cơ sở để tính khấu hao, bồi thường, bảo hiểm hoặc xử lý rủi ro tài chính.
  
  
• 
  Căn cứ cho giao dịch: Đảm bảo giá mua bán, thuê hoặc chuyển nhượng hợp lý, tránh tranh chấp.
  
  
• 
  Định hướng kinh doanh: Hỗ trợ doanh nghiệp trong các hoạt động sáp nhập, góp vốn, cho thuê,…
  
  
• 
  Thế chấp – vay vốn: Giá trị định giá là căn cứ cho ngân hàng phê duyệt khoản vay.
  
  
• 
  Cổ phần hóa doanh nghiệp: Phản ánh giá trị tài sản trong cấu trúc vốn cổ phần.
  
  
• 
  Hạch toán kế toán và thuế: Là cơ sở ghi nhận tài sản, tính khấu hao và nghĩa vụ thuế.
  

3. Các loại bất động sản cần thẩm định​

• 
  Nhà ở: Chung cư, nhà phố, biệt thự,…
  
  
• 
  BĐS thương mại: Văn phòng, trung tâm thương mại, cửa hàng, nhà kho,…
  
  
• 
  Đất đai: Đất ở, đất sản xuất, đất nông – lâm nghiệp,…
  
  
• 
  Công trình xây dựng: Nhà xưởng, nhà máy, cơ sở hạ tầng,…
  
  
• 
  Dự án chuyển đổi: Đô thị, khu dân cư, tái phát triển,…
  
  
• 
  BĐS công cộng: Trường học, bệnh viện, công viên,…
  

4. Nguyên tắc định giá bất động sản​

• 
  Sử dụng cao nhất và tốt nhất: Khai thác tối đa tiềm năng sử dụng.
  
  
• 
  Nguyên tắc thay thế: Giá trị tài sản bằng chi phí tạo ra tài sản tương đương.
  
  
• 
  Cung – cầu: Tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản.
  
  
• 
  Dự báo trước: Dựa trên triển vọng tương lai của khu vực.
  
  
• 
  Phù hợp: Phản ánh đúng công năng sử dụng.
  
  
• 
  Sinh lời từ đất: Đánh giá khả năng tạo thu nhập của đất đai.
  
  
• 
  Cạnh tranh: So sánh với tài sản tương đương trên thị trường.
  

5. 5 Phương pháp thẩm định giá bất động sản phổ biến​

5.1 Phương pháp so sánh​

So sánh bất động sản cần định giá với các tài sản tương đồng đã giao dịch trong khu vực.

• 
  Ưu điểm: Dễ áp dụng, thực tế, phổ biến.
  
  
• 
  Nhược điểm: Phụ thuộc vào dữ liệu thị trường, dễ bị chủ quan.
  

5.2 Phương pháp chi phí​

Dựa trên chi phí tái tạo tài sản tương đương trừ đi giá trị hao mòn.

• 
  Ưu điểm: Cơ sở rõ ràng, dễ áp dụng.
  
  
• 
  Nhược điểm: Biến động chi phí xây dựng ảnh hưởng đến kết quả.
  

5.3 Phương pháp thu nhập​

Chuyển dòng thu nhập kỳ vọng trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản.

• 
  Ưu điểm: Phản ánh tiềm năng sinh lời.
  
  
• 
  Nhược điểm: Yêu cầu trình độ chuyên môn cao, khó định lượng chính xác.
  

5.4 Phương pháp lợi nhuận​

Xác định giá trị dựa trên phần lợi nhuận thu được từ việc sử dụng tài sản.

• 
  Ưu điểm: Phù hợp với tài sản hoạt động kinh doanh (khách sạn, nhà hàng,…).
  
  
• 
  Nhược điểm: Chỉ áp dụng khi có dòng lợi nhuận thực tế.
  

5.5 Phương pháp thặng dư​

Tính giá trị còn lại sau khi lấy tổng doanh thu trừ đi toàn bộ chi phí phát triển tài sản.

• 
  Ưu điểm: Phù hợp với các dự án đất phát triển.
  
  
• 
  Nhược điểm: Phụ thuộc vào dự đoán và biến động thị trường.
  

6. Hồ sơ cần chuẩn bị khi thẩm định giá​

6.1 Với bất động sản là đất:​

• 
  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  
  
• 
  Hợp đồng chuyển nhượng, bản đồ quy hoạch (nếu có)
  
  
• 
  Giấy tờ pháp lý liên quan khác
  

6.2 Với nhà ở:​

• 
  Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
  
  
• 
  Giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế, hợp đồng mua bán, tờ khai thuế,…
  

6.3 Với dự án đầu tư:​

• 
  Giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ quy hoạch, báo cáo dự án,…
  

7. Quy trình thẩm định giá bất động sản​

Bước 1: Lập kế hoạch​

Xác định mục đích, phạm vi, phương pháp và lịch trình thực hiện.​

Bước 2: Thu thập thông tin​

Tổng hợp dữ liệu liên quan đến tài sản, thị trường, chủ sở hữu,…​

Bước 3: Phân tích thông tin​

Xem xét xu hướng thị trường, cung – cầu, khả năng khai thác, pháp lý,…​

Bước 4: Xác định giá trị​

Áp dụng phương pháp phù hợp để ước tính giá trị tài sản.​

Bước 5: Lập báo cáo thẩm định giá​

Tổng hợp kết quả, phương pháp sử dụng, đánh giá và đưa ra khuyến nghị.​

Kết luận​

Dù không thể loại bỏ hoàn toàn rủi ro, nhưng thẩm định giá bất động sản là bước quan trọng giúp đưa ra quyết định đầu tư, mua bán hoặc quản lý tài sản hiệu quả. Tùy từng loại tài sản và mục đích sử dụng, thẩm định viên có thể linh hoạt áp dụng một hoặc nhiều phương pháp để đưa ra kết quả sát thực tế nhất.​

Rate this post

Bài viết 5 Phương pháp Thẩm định Giá Bất động sản & Quy trình Cụ thể đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Công ty TNHH Định giá Bến Thành – Hà Nội.

Tiếp tục đọc...