Thẩm Định Giá Phương pháp so sánh trong thẩm định giá

[Ngọc Tuân]

Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp quan trọng trong thẩm định giá tài sản, đặc biệt hiệu quả đối với bất động sản, máy móc thiết bị và tài sản chuyên dùng khi có giao dịch tương tự trên thị trường. Dưới đây là tổng quan và hướng dẫn chi tiết vềứng dụng của phương pháp so sánh trong thẩm định giá:​

1. Khái niệm phương pháp so sánh​

Phương pháp so sánh (Market Approach hoặc Sales Comparison Method) là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích giá giao dịch của các tài sản tương tự hoặc có thể so sánh với tài sản cần định giá trên thị trường vào thời điểm định giá.​

2. Nguyên tắc hoạt động​

Dựa trên giả định:​

“Một tài sản sẽ có giá trị tương đương với các tài sản tương tự có thể thay thế được trên thị trường nếu được mua bán trong điều kiện bình thường.”

Phương pháp này thực hiện điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá (vị trí, diện tích, tình trạng pháp lý, đặc điểm kỹ thuật, thời điểm giao dịch…) để đưa giá trị các tài sản so sánh về cùng một mặt bằng với tài sản thẩm định.​

3. Quy trình thực hiện phương pháp so sánh​

Bước 1: Thu thập dữ liệu​

• 
  Lựa chọn 3–5 tài sản tương đồng về loại hình, chức năng sử dụng, đặc điểm kỹ thuật, khu vực, quy mô…
  
  
• 
  Các dữ liệu thu thập có thể từ:
  
  • 
    Hợp đồng mua bán
    
    
  • 
    Giao dịch thực tế
    
    
  • 
    Giá chào bán, đấu giá (sau khi điều chỉnh)
    
    
  • 
    Nguồn tin cậy như sàn giao dịch, môi giới, cơ quan chức năng
    

Bước 2: Phân tích và điều chỉnh yếu tố so sánh​

Các yếu tố thường cần điều chỉnh:

• 
  Vị trí địa lý
  
  
• 
  Thời gian giao dịch (lạm phát, biến động thị trường)
  
  
• 
  Diện tích, quy mô
  
  
• 
  Tình trạng pháp lý
  
  
• 
  Tình trạng kỹ thuật hoặc tiện ích kèm theo
  

Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cần thẩm định​

• 
  Sau khi điều chỉnh, lấy giá trị trung bình hoặc trọng số của các tài sản so sánh để xác định giá trị hợp lý của tài sản định giá.
  

4. Ứng dụng thực tiễn​

Loại tài sản	Mức độ phù hợp	Ghi chú
Bất động sản (đất nền, căn hộ)		Phổ biến nhất
Ô tô, xe máy đã qua sử dụng		Nhiều dữ liệu thị trường
Máy móc, thiết bị phổ thông		Nếu có thị trường giao dịch sôi động
Tài sản chuyên dùng, hiếm		Khó áp dụng nếu không có tài sản tương đương

5. Ưu điểm​

• 
  Phản ánh giá thị trường thực tế, dễ hiểu và dễ giải thích với khách hàng.
  
  
• 
  Dữ liệu khách quan và có thể kiểm chứng được.
  
  
• 
  Phù hợp với quy định kế toán, luật đấu giá, tài chính công trong nhiều trường hợp.
  

6. Hạn chế​

• 
  Khó khăn khi thiếu dữ liệu: nếu không có giao dịch tương tự thì khó thực hiện.
  
  
• 
  Dữ liệu có thể thiếu minh bạch hoặc không đại diện.
  
  
• 
  Việc điều chỉnh yếu tố cần kinh nghiệm chuyên môn cao, nếu không sẽ dẫn đến sai lệch lớn.
  

7. Kết hợp phương pháp khác​

Trong thực tế, phương pháp so sánh thường được kết hợp với phương pháp chi phí hoặc phương pháp thu nhập để tăng độ tin cậy và kiểm soát sai số trong định giá.​

8. Ví dụ minh họa​

Giả sử cần thẩm định giá 1 căn hộ 80m² tại quận Thanh Xuân (Hà Nội). Thẩm định viên thu thập được 3 giao dịch căn hộ tương tự:

• 
  Căn A: 75m², giá 3.2 tỷ, cách đây 3 tháng
  
  
• 
  Căn B: 82m², giá 3.5 tỷ, mới giao dịch
  
  
• 
  Căn C: 80m², giá chào 3.6 tỷ, trong cùng khu
  

Sau điều chỉnh về thời gian, diện tích, nội thất, thẩm định viên tính toán được giá trị hợp lý khoảng 3.45 tỷ đồng.​

9. Kết luận​

Phương pháp so sánh là công cụ quan trọng và phổ biến trong thẩm định giá, đặc biệt phù hợp với thị trường có thanh khoản tốt và nhiều giao dịch minh bạch. Tuy nhiên, để áp dụng hiệu quả, đòi hỏi thẩm định viên phải có kinh nghiệm, kỹ năng phân tích và dữ liệu đầy đủ.​

Rate this post

Bài viết Phương pháp so sánh trong thẩm định giá đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Công ty TNHH Định giá Bến Thành – Hà Nội.

Tiếp tục đọc...