Thẩm Định Giá Hướng dẫn phân biệt định giá và thẩm định giá chi tiết nhất

[Ngọc Tuân]

Trong đời sống kinh tế – xã hội hiện nay, nhu cầu xác định giá trị tài sản ngày càng phổ biến, đặc biệt trong các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp vay vốn hay xử lý tài sản. Tuy nhiên, vẫn còn không ít cá nhân và tổ chức nhầm lẫn giữa khái niệm “định giá” và “thẩm định giá”, dẫn đến những hiểu sai hoặc áp dụng sai trong thực tiễn.

Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho bạn đọc cái nhìn rõ ràng, toàn diện về hai khái niệm này, đồng thời chỉ ra sự khác nhau cơ bản giữa định giá và thẩm định giá theo quy định pháp luật Việt Nam cũng như thực tiễn hoạt động tài chính hiện nay.​

1. Khái niệm định giá và thẩm định giá​

Để phân biệt đúng, trước hết cần nắm rõ định nghĩa theo Luật Giá năm 2013:​

• Định giá: Là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất kinh doanh đưa ra mức giá cho hàng hóa, dịch vụ. Mức giá này mang tính quy định, có thể là giá tối thiểu, giá tối đa, khung giá hoặc giá chuẩn áp dụng cho thị trường.
• Thẩm định giá: Là hoạt động do doanh nghiệp thẩm định giá hoặc tổ chức có chức năng thẩm định giá thực hiện. Mục đích là xác định giá trị của tài sản bằng tiền phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm cụ thể và cho mục đích nhất định, dựa trên tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Nói cách khác:​

• Định giá mang tính áp đặt từ chủ thể có quyền.
• Thẩm định giá mang tính khách quan, độc lập, dựa trên cơ sở khoa học và thực tiễn thị trường.

2. Sự khác nhau giữa định giá và thẩm định giá​

Dưới đây là các tiêu chí so sánh giúp phân biệt rõ hai khái niệm này:​

2.1. Về bản chất​

• Định giá: Dựa trên quyền lực của Nhà nước hoặc chủ sở hữu tài sản. Mức giá có thể mang tính quy định chung, áp dụng cho nhiều trường hợp, ví dụ như bảng giá đất, giá dịch vụ công ích, khung giá hàng hóa.
• Thẩm định giá: Dựa trên tiêu chuẩn chuyên môn, kết hợp giữa phân tích kinh tế, pháp lý và dữ liệu thị trường. Kết quả thẩm định thường đưa ra một mức giá cụ thể tại thời điểm và địa điểm xác định.

2.2. Về mục đích​

• Định giá: Chủ yếu nhằm phục vụ quản lý nhà nước, bình ổn thị trường, tạo cơ sở pháp lý cho lưu thông hàng hóa và dịch vụ.
• Thẩm định giá: Nhằm phục vụ nhu cầu thực tế của cá nhân, doanh nghiệp hoặc tổ chức như vay vốn ngân hàng, mua bán sáp nhập, đấu thầu, cổ phần hóa, chứng minh tài chính khi du học/định cư, xử lý tài sản tranh chấp…

2.3. Về phương pháp​

• 
  Định giá: Thường áp dụng các phương pháp cơ bản như so sánh trực tiếp, chi phí hoặc thu nhập, nhưng mức giá đưa ra thường mang tính chuẩn hóa và áp dụng chung.
  
  
• 
  Thẩm định giá: Sử dụng nhiều phương pháp chuyên sâu như:
  
  
• Phương pháp so sánh
• Phương pháp chi phí
• Phương pháp thu nhập
• Phương pháp lợi nhuận
• Phương pháp thặng dư
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)…
  Nhờ vậy, kết quả thẩm định giá mang tính khoa học và phản ánh sát thực tế thị trường hơn.

2.4. Về chủ thể thực hiện​

• 
  Định giá:
  
  
• Nhà nước thực hiện với tư cách cơ quan quản lý.
• Cá nhân, tổ chức cũng có thể tự định giá tài sản của mình khi tham gia giao dịch.
• 
  Thẩm định giá: Chỉ do doanh nghiệp thẩm định giá được cấp phép thực hiện. Người trực tiếp ký chứng thư phải là thẩm định viên về giá đã được Bộ Tài chính cấp thẻ hành nghề.
  

2.5. Về giá trị pháp lý​

• Định giá: Có tính chất áp dụng chung cho toàn xã hội, thường mang tính bắt buộc trong phạm vi quản lý nhà nước.
• Thẩm định giá: Chỉ có giá trị pháp lý trong phạm vi hợp đồng, giao dịch, hoặc yêu cầu cụ thể của cơ quan/tổ chức. Tuy nhiên, chứng thư thẩm định giá được công nhận rộng rãi trong các thủ tục tài chính, ngân hàng, pháp lý.

3. Ví dụ thực tế để phân biệt​

Để dễ hình dung, có thể xem qua một số tình huống cụ thể:​

• Ví dụ 1: UBND tỉnh ban hành bảng giá đất 5 năm một lần → Đây là định giá, vì mang tính quy định áp dụng chung.
• Ví dụ 2: Một doanh nghiệp muốn vay ngân hàng bằng tài sản thế chấp là nhà xưởng → Ngân hàng yêu cầu chứng thư thẩm định giá từ công ty thẩm định độc lập → Đây là thẩm định giá.
• Ví dụ 3: Bộ Tài chính ban hành khung giá dịch vụ kiểm toán → Đây là định giá.
• Ví dụ 4: Một cá nhân muốn xin visa du học cần chứng minh tài chính bằng sổ tiết kiệm → Ngân hàng hoặc công ty thẩm định cung cấp chứng thư xác nhận giá trị → Đây là thẩm định giá.

4. Tại sao dễ nhầm lẫn giữa định giá và thẩm định giá?​

Có ba nguyên nhân chính khiến nhiều người khó phân biệt:​

1. Ngôn ngữ gần giống nhau: Cả hai đều liên quan đến việc xác định “giá trị” tài sản, nên dễ bị đồng nhất.
2. Cùng sử dụng phương pháp phân tích tài chính: Một số kỹ thuật được dùng trong cả định giá và thẩm định giá như so sánh thị trường hay chi phí thay thế.
3. Trong thực tế giao dịch, người dân ít quan tâm đến tính pháp lý: Họ thường chỉ quan tâm kết quả “tài sản trị giá bao nhiêu”, mà không để ý đến việc kết quả đó có được Nhà nước công nhận hay không.

5. Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế​

Mặc dù cả định giá và thẩm định giá đều quan trọng, nhưng trong giao dịch thực tế, thẩm định giá đóng vai trò thiết yếu hơn. Cụ thể:​

• Đảm bảo minh bạch: Thẩm định giá giúp loại bỏ yếu tố chủ quan, mang lại con số khách quan cho cả bên bán và bên mua.
• Bảo vệ quyền lợi: Người sở hữu tài sản được đảm bảo giá trị phù hợp, tránh thiệt hại khi mua bán, chuyển nhượng.
• Hỗ trợ ngân hàng và nhà đầu tư: Các tổ chức tín dụng chỉ chấp nhận tài sản thế chấp khi có chứng thư thẩm định giá hợp pháp.
• Phục vụ pháp lý: Trong tranh chấp tài sản, chứng thư thẩm định giá là căn cứ quan trọng để tòa án ra phán quyết.
• Hội nhập quốc tế: Thẩm định giá theo chuẩn mực quốc tế giúp doanh nghiệp Việt Nam thuận lợi khi huy động vốn, niêm yết hoặc hợp tác với đối tác nước ngoài.

6. Lời khuyên cho doanh nghiệp và cá nhân​

• Nếu bạn cần một mức giá chuẩn do Nhà nước quy định để tính thuế, phí, lệ phí hoặc tham khảo khung giá chung → Hãy tra cứu văn bản pháp luật về định giá.
• Nếu bạn cần một con số cụ thể, chính xác, khách quan để mua bán, vay vốn, góp vốn, đấu thầu, chứng minh tài chính → Hãy tìm đến doanh nghiệp thẩm định giá uy tín.

Khi lựa chọn đơn vị thẩm định giá, nên kiểm tra:​

• Giấy phép kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.
• Đội ngũ thẩm định viên có thẻ hành nghề do Bộ Tài chính cấp.
• Kinh nghiệm thực hiện các dự án thẩm định tương tự.
• Uy tín và sự công nhận của các ngân hàng, tổ chức tài chính.

7. Kết luận​

Qua phân tích trên, có thể thấy rằng định giá và thẩm định giá là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau, mặc dù cùng hướng đến việc xác định giá trị tài sản.​

• Định giá: Mang tính pháp lý, áp đặt, thường do Nhà nước hoặc chủ sở hữu đưa ra.
• Thẩm định giá: Mang tính khách quan, chuyên nghiệp, phản ánh sát thực tế thị trường và phục vụ nhu cầu giao dịch cụ thể.

Trong bối cảnh kinh tế thị trường hiện nay, thẩm định giá đóng vai trò đặc biệt quan trọng, giúp các giao dịch tài chính – thương mại minh bạch, công bằng và đúng pháp luật. Do đó, mỗi cá nhân và doanh nghiệp cần hiểu đúng để lựa chọn hình thức phù hợp, tránh nhầm lẫn và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.​

Câu hỏi thường gặp (FAQ)​

1. Định giá và thẩm định giá khác nhau ở điểm nào?​

• Định giá: Do cơ quan nhà nước hoặc chủ sở hữu tài sản đưa ra, mang tính áp đặt hoặc quy định chung.
• Thẩm định giá: Do doanh nghiệp thẩm định giá độc lập thực hiện, dựa trên cơ sở thị trường và tiêu chuẩn chuyên môn.

2. Khi nào cần định giá, khi nào cần thẩm định giá?​

• Định giá: Khi Nhà nước cần ban hành khung giá, bảng giá, hoặc cá nhân/tổ chức tự đưa ra giá cho tài sản mình sở hữu.
• Thẩm định giá: Khi cá nhân, doanh nghiệp cần giá trị khách quan phục vụ các mục đích cụ thể như vay vốn, mua bán, đấu thầu, góp vốn, giải quyết tranh chấp.

3. Chứng thư thẩm định giá có giá trị pháp lý không?​

Có. Chứng thư thẩm định giá do doanh nghiệp thẩm định giá được Bộ Tài chính cấp phép phát hành và có giá trị sử dụng trong ngân hàng, tòa án, cơ quan thuế, đấu thầu hoặc giao dịch dân sự.

4. Ai có quyền thực hiện định giá?​

• Nhà nước thông qua các bộ, ngành, UBND các cấp.
• Chủ sở hữu tài sản hoặc tổ chức, cá nhân có quyền liên quan cũng có thể định giá cho mục đích riêng.

5. Ai được phép thực hiện thẩm định giá?​

Chỉ có doanh nghiệp thẩm định giá được cấp phép và thẩm định viên về giá có thẻ hành nghề mới được phép ký chứng thư thẩm định giá hợp pháp.

6. Thẩm định giá có bắt buộc không?​

Không phải mọi trường hợp đều bắt buộc. Tuy nhiên, trong các hoạt động như vay vốn ngân hàng, đấu thầu, cổ phần hóa, giải quyết tranh chấp tài sản… thì thẩm định giá gần như là điều kiện bắt buộc.


Rate this post

The post Hướng dẫn phân biệt định giá và thẩm định giá chi tiết nhất first appeared on Công ty TNHH Định giá Bến Thành – Hà Nội.

Tiếp tục đọc...