N
Ngọc Tuân
Guest
- Chủ đề Author
- #1
Bộ Tài chính cần có hướng dẫn cụ thể hơn về quy định tài sản so sánh để loại bỏ rủi ro trong quá trình hành nghề thẩm định giá của thẩm định viên về giá.
Quy định tài sản so sánh chưa rõ ràng
Theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá ban hành theo Thông tư số 31/TT-BTC ngày 16/5/2024 của Bộ trưởng Bộ Tài chính trong đó quy định như sau: “Tài sản thẩm định giá là máy móc, thiết bị, dụng cụ mới hoặc dịch vụ mà trên bảng danh mục đề nghị thẩm định giá hoặc trên nhãn mác hoặc tài liệu đính kèm đề nghị thẩm định giá có ghi đầy đủ thông tin về đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản; đồng thời, có các tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá đang giao dịch, mua bán trên thị trường;”
Như vậy, yêu cầu thông tin của tài sản thẩm định giá về thông tin của tài sản thẩm định giá mua mới phải đầy đủ các thông tin về xuất xứ như: hãng, năm, nước sản xuất, model, mã hàng để đảm bảo việc thu thập thông tin thị trường tài sản giống hệt (không phải điều chỉnh) hoặc tương đương (sẽ phải điều chỉnh) không có sai khác với tài sản thẩm định giá.
Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 5 của Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường ban hành theo Thông tư số 32/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định: “Phương pháp so sánh được áp dụng để thẩm định giá tài sản có hoạt động chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán công khai trên thị trường. Một tài sản được coi là có hoạt động chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán công khai trên thị trường khi thu thập được ít nhất 03 tài sản so sánh từ các tổ chức, cá nhân khác nhau đã chuyển nhượng hoặc được chào mua hoặc chào bán trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá và địa điểm của tài sản thẩm định giá.”
Việc quy định tài sản so sánh phải được thu thập từ các tổ chức, cá nhân khác nhau là chưa rõ ràng và làm khó cho thẩm định viên, cụ thể như sau:
Tài sản thẩm định giá là hàng hóa thông thường là sản phẩm thương mại được các doanh nghiệp sản suất công nghiệp hàng loạt có đặc điểm kỹ thuật giống hệt nhau, các hãng khác nhau có sản phẩm mặc dù có cùng tính năng tác dụng cơ bản nhưng khác nhau về mẫu mã, công nghệ, vật liệu, hệ thống phân phối bảo hành … nên có giá bán khác nhau.
Trong thực tế, các hoạt động sản xuất và thương mại là 2 khâu tách rời, hãng sản xuất thường ủy quyền cho các doanh nghiệp phân phối (đại lý) tại các thị trường dưới nhiều hình thức và mức chiết khấu đại lý khác nhau tùy thuộc vào quy mô, khả năng tiêu thụ.
Quy định tài sản so sánh chưa rõ ràng
Theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá ban hành theo Thông tư số 31/TT-BTC ngày 16/5/2024 của Bộ trưởng Bộ Tài chính trong đó quy định như sau: “Tài sản thẩm định giá là máy móc, thiết bị, dụng cụ mới hoặc dịch vụ mà trên bảng danh mục đề nghị thẩm định giá hoặc trên nhãn mác hoặc tài liệu đính kèm đề nghị thẩm định giá có ghi đầy đủ thông tin về đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản; đồng thời, có các tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá đang giao dịch, mua bán trên thị trường;”
Như vậy, yêu cầu thông tin của tài sản thẩm định giá về thông tin của tài sản thẩm định giá mua mới phải đầy đủ các thông tin về xuất xứ như: hãng, năm, nước sản xuất, model, mã hàng để đảm bảo việc thu thập thông tin thị trường tài sản giống hệt (không phải điều chỉnh) hoặc tương đương (sẽ phải điều chỉnh) không có sai khác với tài sản thẩm định giá.
Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 5 của Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường ban hành theo Thông tư số 32/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định: “Phương pháp so sánh được áp dụng để thẩm định giá tài sản có hoạt động chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán công khai trên thị trường. Một tài sản được coi là có hoạt động chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán công khai trên thị trường khi thu thập được ít nhất 03 tài sản so sánh từ các tổ chức, cá nhân khác nhau đã chuyển nhượng hoặc được chào mua hoặc chào bán trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá và địa điểm của tài sản thẩm định giá.”
Việc quy định tài sản so sánh phải được thu thập từ các tổ chức, cá nhân khác nhau là chưa rõ ràng và làm khó cho thẩm định viên, cụ thể như sau:
Tài sản thẩm định giá là hàng hóa thông thường là sản phẩm thương mại được các doanh nghiệp sản suất công nghiệp hàng loạt có đặc điểm kỹ thuật giống hệt nhau, các hãng khác nhau có sản phẩm mặc dù có cùng tính năng tác dụng cơ bản nhưng khác nhau về mẫu mã, công nghệ, vật liệu, hệ thống phân phối bảo hành … nên có giá bán khác nhau.
Trong thực tế, các hoạt động sản xuất và thương mại là 2 khâu tách rời, hãng sản xuất thường ủy quyền cho các doanh nghiệp phân phối (đại lý) tại các thị trường dưới nhiều hình thức và mức chiết khấu đại lý khác nhau tùy thuộc vào quy mô, khả năng tiêu thụ.
Tại website của hãng thường chỉ giới thiệu sản phẩm, không có giá bán hoặc có giá bán thì rất cao so với các đại lý để đảm bảo không xung đột quyền lợi.
Các đại lý phân phối tùy mức chiết khấu được hưởng có thể chủ động giá bán ra để đảm bảo tính cạnh tranh, khả năng tiêu thụ; Các đại lý có thể mua đứt để được hưởng chiết khấu cao (chủ yếu đối với hàng hóa tiêu dùng) nhưng cũng có thể chỉ đóng vai trò trung gian bán hàng, tức là hàng hóa vẫn chuyển thẳng từ nhà sản xuất tới người mua (đối với hàng hóa chuyên dụng hoặc giá trị cao), trường hợp này về bản chất nhà sản xuất không mất quyền sở hữu hàng hóa trong quá trình lưu thông. Tuy nhiên đây là thỏa thuận dân sự chỉ có các bên trong giao dịch được biết thẩm định viên khi thu thập thông tin thị trường không thể kiểm chứng thông tin này.
Trong bất động sản cũng vậy, đối với các thửa đất lớn được chủ sử dụng đất phân lô hay các khu đất có nhiều thửa đất do Nhà nước bán đấu giá sẽ chỉ có thể sử dụng thông tin chào bán, giao dịch thành công hoặc đấu giá đã nộp đủ sẽ chỉ thu thập được 1 giao dịch đại diện trong số các thửa đất có thông tin chuyển nhượng của khu đất vì mặc dù nhiều thông tin nhưng chỉ do 1 người (tổ chức) bán.
Như vậy, các thông tin tài sản so sánh thu thập được trên thị trường (không bao gồm bất động sản) đều dẫn đến 1 sản phẩm duy nhất do một hãng sản xuất, mặc dù được phân phối bởi nhiều doanh nghiệp làm đại lý phân phối khác nhau nhưng đối chiếu quy định chi tiết của chuẩn mực thì vẫn là sản phẩm từ một tổ chức cung cấp (không thể kiểm chứng).
Trường hợp thu thập được thông tin tài sản giống hệt thì không cần điều chỉnh và tài sản so sánh được xác định là phù hợp nhất nhưng lại không đảm bảo quy định về tài sản phải do người bán khác nhau theo khoản 2 Điều 5 của Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.
Mọi sự điều chỉnh đều phải được chứng minh là yêu cầu bất khả thi
Trong thực tế, trên thị trường thường có sản phẩm tương tự, có cùng công năng nhưng theo quy định tại điểm c, khoản 2, Điều 8 của Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường quy định về nguyên tắc điều chỉnh: “Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường, như các phiếu thu thập thông tin; báo cáo phân tích thông tin; báo cáo nghiên cứu thị trường hoặc các tài liệu liên quan khác;”
Việc yêu cầu mọi sự điều chỉnh đều phải được chứng minh là yêu cầu bất khả thi đối với thẩm định viên do không thể chứng minh giá của hãng này điều chỉnh về khác khác hay các tính năng tác dụng khác biệt (tính năng phụ), vật liệu, công nghệ, chế độ bảo hành bảo trì,… có mức chênh lệch là bao nhiêu.
Các đại lý phân phối tùy mức chiết khấu được hưởng có thể chủ động giá bán ra để đảm bảo tính cạnh tranh, khả năng tiêu thụ; Các đại lý có thể mua đứt để được hưởng chiết khấu cao (chủ yếu đối với hàng hóa tiêu dùng) nhưng cũng có thể chỉ đóng vai trò trung gian bán hàng, tức là hàng hóa vẫn chuyển thẳng từ nhà sản xuất tới người mua (đối với hàng hóa chuyên dụng hoặc giá trị cao), trường hợp này về bản chất nhà sản xuất không mất quyền sở hữu hàng hóa trong quá trình lưu thông. Tuy nhiên đây là thỏa thuận dân sự chỉ có các bên trong giao dịch được biết thẩm định viên khi thu thập thông tin thị trường không thể kiểm chứng thông tin này.
Trong bất động sản cũng vậy, đối với các thửa đất lớn được chủ sử dụng đất phân lô hay các khu đất có nhiều thửa đất do Nhà nước bán đấu giá sẽ chỉ có thể sử dụng thông tin chào bán, giao dịch thành công hoặc đấu giá đã nộp đủ sẽ chỉ thu thập được 1 giao dịch đại diện trong số các thửa đất có thông tin chuyển nhượng của khu đất vì mặc dù nhiều thông tin nhưng chỉ do 1 người (tổ chức) bán.
Như vậy, các thông tin tài sản so sánh thu thập được trên thị trường (không bao gồm bất động sản) đều dẫn đến 1 sản phẩm duy nhất do một hãng sản xuất, mặc dù được phân phối bởi nhiều doanh nghiệp làm đại lý phân phối khác nhau nhưng đối chiếu quy định chi tiết của chuẩn mực thì vẫn là sản phẩm từ một tổ chức cung cấp (không thể kiểm chứng).
Trường hợp thu thập được thông tin tài sản giống hệt thì không cần điều chỉnh và tài sản so sánh được xác định là phù hợp nhất nhưng lại không đảm bảo quy định về tài sản phải do người bán khác nhau theo khoản 2 Điều 5 của Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.
Mọi sự điều chỉnh đều phải được chứng minh là yêu cầu bất khả thi
Trong thực tế, trên thị trường thường có sản phẩm tương tự, có cùng công năng nhưng theo quy định tại điểm c, khoản 2, Điều 8 của Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường quy định về nguyên tắc điều chỉnh: “Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường, như các phiếu thu thập thông tin; báo cáo phân tích thông tin; báo cáo nghiên cứu thị trường hoặc các tài liệu liên quan khác;”
Việc yêu cầu mọi sự điều chỉnh đều phải được chứng minh là yêu cầu bất khả thi đối với thẩm định viên do không thể chứng minh giá của hãng này điều chỉnh về khác khác hay các tính năng tác dụng khác biệt (tính năng phụ), vật liệu, công nghệ, chế độ bảo hành bảo trì,… có mức chênh lệch là bao nhiêu.
Trong bất động sản cũng vậy, việc điều chỉnh diện tích thửa đất, kích thước mặt tiền, hình dáng thửa đất… của các thửa đất so sánh về thửa đất thẩm định giá phải được biện luận, chứng minh là không thể thực hiện do mẫu thu thập trên thị trường không giống nhau ở hầu hết các yếu tố so sánh và chỉ khác nhau ở 1 yếu tố tác động.
Ví dụ như mẫu thống kê để đưa ra tỷ lệ điều chỉnh chênh lệch kích thước mặt tiền của thửa đất, phải đảm bảo ít nhất là 03 giao dịch thành công (hiện không có quy định về số mẫu thống kê tối thiểu), các thửa đất phải cùng tuyến đường, cùng diện tích, cùng giao dịch tại 1 thời điểm nhưng chỉ khác nhau ở kích thước mặt tiền sẽ cho ra tỷ lệ điều chỉnh của chênh lệch 1 mét mặt tiền; tương tự như vậy, các yếu tố tác động đến giá đất như diện tích, hình dáng, thông tin quy hoạch … đều phải có số liệu thống kê như vậy.
Đấy là lý thuyết thống kê, trong thực tiễn giá giao dịch không phụ thuộc hoàn toàn vào các yếu tố này mà còn nhiều yếu tố khác không thể xác định như tâm lý, nhu cầu cấp thiết, … dẫn đến giá giao dịch khác nhau, cụ thể như kết quả bán đấu giá đất do Nhà nước tổ chức cũng có kết quả đấu giá thành công có các thông số kỹ thuật tương đối giống nhau nhưng giá trúng đấu giá có mức chênh lệch rất lớn, không có quy luật, không sử dụng để nội suy được.
Để thẩm định viên thực hiện quy trình thẩm định giá phải đảm bảo đáp ứng được cả 2 quy định về yêu cầu của tài sản so sánh và phương thức điều chỉnh nêu trên là không thể thực hiện được, đặc biệt là các hàng hóa, máy móc thiết bị chuyên dụng, giá trị cao, thị trường hạn chế, …
Ví dụ như mẫu thống kê để đưa ra tỷ lệ điều chỉnh chênh lệch kích thước mặt tiền của thửa đất, phải đảm bảo ít nhất là 03 giao dịch thành công (hiện không có quy định về số mẫu thống kê tối thiểu), các thửa đất phải cùng tuyến đường, cùng diện tích, cùng giao dịch tại 1 thời điểm nhưng chỉ khác nhau ở kích thước mặt tiền sẽ cho ra tỷ lệ điều chỉnh của chênh lệch 1 mét mặt tiền; tương tự như vậy, các yếu tố tác động đến giá đất như diện tích, hình dáng, thông tin quy hoạch … đều phải có số liệu thống kê như vậy.
Đấy là lý thuyết thống kê, trong thực tiễn giá giao dịch không phụ thuộc hoàn toàn vào các yếu tố này mà còn nhiều yếu tố khác không thể xác định như tâm lý, nhu cầu cấp thiết, … dẫn đến giá giao dịch khác nhau, cụ thể như kết quả bán đấu giá đất do Nhà nước tổ chức cũng có kết quả đấu giá thành công có các thông số kỹ thuật tương đối giống nhau nhưng giá trúng đấu giá có mức chênh lệch rất lớn, không có quy luật, không sử dụng để nội suy được.
Để thẩm định viên thực hiện quy trình thẩm định giá phải đảm bảo đáp ứng được cả 2 quy định về yêu cầu của tài sản so sánh và phương thức điều chỉnh nêu trên là không thể thực hiện được, đặc biệt là các hàng hóa, máy móc thiết bị chuyên dụng, giá trị cao, thị trường hạn chế, …
* Ngô Gia Cường – Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI)
Nguồn : https://markettimes.vn/quy-dinh-tai-san-so-sanh-dang-lam-kho-cho-tham-dinh-vien-ve-gia-81722.html
Rate this post
Bài viết Quy định tài sản so sánh đang làm khó cho thẩm định viên về giá đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Công ty TNHH Định giá Bến Thành – Hà Nội.
Tiếp tục đọc...
Chủ đề liên quan
Chủ đề quan tâm
