Thẩm Định Giá Tổng Quan Chi Tiết Về Thẩm Định Giá: Khái Niệm, Cơ Sở, Phương Pháp Và Ứng Dụng

[Ngọc Tuân]

1. Thẩm định giá là gì?​

Trong lĩnh vực tài chính – kinh tế, thẩm định giá là quá trình chuyên môn nhằm xác định giá trị bằng tiền của một tài sản nhất định (có thể là tài sản hữu hình như bất động sản, máy móc, doanh nghiệp, hoặc tài sản vô hình như thương hiệu, bằng sáng chế, phần mềm…) tại một thời điểm và địa điểm cụ thể, phù hợp với mục đích sử dụng đã được xác định.

Mức độ phức tạp của việc thẩm định phụ thuộc vào loại tài sản, tính chất riêng biệt và đặc điểm thị trường liên quan. Bên cạnh đó, mục đích thẩm định (ví dụ: vay vốn, góp vốn, mua bán, kê khai thuế…) cũng có thể ảnh hưởng đến kết quả định giá.

Nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp thường cần một cái nhìn rõ ràng và khách quan về giá trị thực của tài sản, kể cả khi đã có ước lượng ban đầu. Khi đó, việc sử dụng dịch vụ thẩm định giá chuyên nghiệp sẽ giúp họ đưa ra quyết định chính xác hơn.

Ngành nghề này được thực hiện bởi những người hành nghề chuyên nghiệp gọi là thẩm định viên về giá, hoạt động trong các doanh nghiệp đã được Bộ Tài chính cấp phép, và phải tuân thủ các chuẩn mực nghề nghiệp chặt chẽ theo quy định pháp luật trong nước và quốc tế.​

2. Hệ thống tiêu chuẩn quốc tế: IVS​

Nhằm xây dựng một chuẩn mực thống nhất toàn cầu cho hoạt động định giá, năm 1981, Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá tài sản quốc tế (TIAVSC) được thành lập, sau này đổi tên thành Hội đồng Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế (IVSC) với trụ sở đặt tại London, Vương quốc Anh.

IVS (International Valuation Standards) là bộ tiêu chuẩn quốc tế được công nhận rộng rãi, góp phần nâng cao tính minh bạch, nhất quán và đáng tin cậy trong hoạt động thẩm định giá toàn cầu. Đây là nền tảng để các quốc gia, bao gồm Việt Nam, phát triển và điều chỉnh các tiêu chuẩn thẩm định giá nội địa.​

3. Cơ sở giá trị trong thẩm định giá​

Mỗi cuộc thẩm định cần xác định rõ cơ sở giá trị làm căn cứ cho việc ước lượng giá trị tài sản. Một số cơ sở phổ biến bao gồm:

• 
  Giá trị thị trường: Ước tính giá trị tài sản trong một giao dịch giữa bên mua và bên bán có đầy đủ hiểu biết, không bị ép buộc, diễn ra trong điều kiện thị trường thông thường.
  
  
• 
  Giá trị cho thuê thị trường: Ước tính giá trị hợp đồng cho thuê bất động sản tại thời điểm thẩm định giữa bên cho thuê và bên thuê.
  
  
• 
  Giá trị công bằng (fair value): Thể hiện mục đích cụ thể của các bên liên quan trong một giao dịch công bằng.
  
  
• 
  Giá trị đầu tư: Giá trị tài sản đối với một nhà đầu tư cụ thể, phản ánh nhu cầu hoặc kỳ vọng riêng của họ.
  
  
• 
  Giá trị hợp lực (synergistic value): Giá trị gia tăng khi hai tài sản kết hợp lại tạo ra tổng giá trị lớn hơn tổng riêng lẻ.
  
  
• 
  Giá trị thanh khoản: Giá trị tài sản khi bán trong thời gian ngắn hoặc trong điều kiện không tối ưu.
  

4. Các cách tiếp cận trong thẩm định giá​

Tùy theo loại tài sản và mục đích thẩm định, thẩm định viên sẽ lựa chọn một hoặc kết hợp các cách tiếp cận phù hợp trong ba nhóm phương pháp chính:​

4.1. Cách tiếp cận từ thị trường (Market Approach)​

• 
  Dựa trên việc so sánh giá của các tài sản tương tự đã được mua bán trên thị trường gần đây.
  
  
• 
  Phù hợp với tài sản có thị trường giao dịch sôi động, có dữ liệu thực tiễn minh bạch như nhà ở, ô tô, bất động sản…
  

4.2. Cách tiếp cận từ chi phí (Cost Approach)​

• 
  Ước tính giá trị tài sản dựa trên chi phí để thay thế hoặc tái tạo tài sản đó, sau khi trừ đi phần hao mòn hoặc khấu hao.
  
  
• 
  Áp dụng nhiều trong định giá máy móc, thiết bị, công trình xây dựng, tài sản chuyên dùng.
  

4.3. Cách tiếp cận từ thu nhập (Income Approach)​

• 
  Dựa trên việc chiết khấu dòng tiền trong tương lai mà tài sản có thể tạo ra về hiện tại.
  
  
• 
  Phù hợp với tài sản có khả năng tạo ra thu nhập ổn định như bất động sản cho thuê, doanh nghiệp, tài sản tài chính…
  

5. Ứng dụng thẩm định giá theo loại tài sản​

5.1. Thẩm định giá bất động sản​

Là hoạt động phổ biến và quan trọng, giúp xác định giá trị thực của các loại bất động sản như nhà ở, căn hộ, đất nền, công trình xây dựng, khu công nghiệp… Trong bối cảnh thị trường dễ bị thao túng giá, hoạt động này góp phần minh bạch hóa thông tin, hỗ trợ người mua, nhà đầu tư và ngân hàng trong các quyết định tài chính.​

5.2. Thẩm định giá doanh nghiệp​

Giúp xác định giá trị kinh tế của một doanh nghiệp, thường sử dụng trong các hoạt động M&A, huy động vốn, cổ phần hóa, xử lý tài chính doanh nghiệp. Các yếu tố như: cấu trúc vốn, quản trị, dòng tiền dự kiến, tài sản, thương hiệu… đều được phân tích để đưa ra kết quả khách quan.​

5.3. Thẩm định giá tài sản vô hình​

Tài sản vô hình như thương hiệu, sáng chế, bản quyền, phần mềm, dữ liệu khách hàng… có thể khó đo lường nhưng lại mang giá trị kinh tế rất lớn. Thẩm định tài sản vô hình được áp dụng trong các hoạt động chuyển giao công nghệ, thế chấp vay vốn, xử lý tranh chấp, báo cáo tài chính…​

6. Một số nguyên lý cơ bản trong thẩm định giá​

• 
  Thẩm định giá không cho ra giá trị tuyệt đối: Dù sử dụng mô hình định lượng chính xác, yếu tố chủ quan, nhận định chuyên môn vẫn tồn tại.
  
  
• 
  Giá trị thẩm định chỉ có hiệu lực tại thời điểm thẩm định: Vì thị trường và điều kiện tài sản có thể thay đổi nhanh chóng.
  
  
• 
  Giá trị khác với giá: Giá là mức chi trả trong giao dịch cụ thể, còn giá trị là kết quả phân tích chuyên sâu – không bị chi phối bởi thương lượng hay cảm xúc tức thời của bên mua/bán.
  

7. Kết luận​

Thẩm định giá là một phần không thể thiếu trong nền kinh tế hiện đại, hỗ trợ các quyết định quan trọng của nhà đầu tư, doanh nghiệp và cơ quan nhà nước. Việc nắm bắt đúng khái niệm, tiêu chuẩn, phương pháp và ứng dụng trong thẩm định giá giúp các bên hiểu rõ hơn về giá trị thực của tài sản, từ đó đưa ra lựa chọn hiệu quả, minh bạch và đúng pháp luật.​

Rate this post

Bài viết Tổng Quan Chi Tiết Về Thẩm Định Giá: Khái Niệm, Cơ Sở, Phương Pháp Và Ứng Dụng đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Công ty TNHH Định giá Bến Thành – Hà Nội.

Tiếp tục đọc...